Cómo sobrevivir a tu primera Junta de Vecinos (y gestionar conflictos)

Ser Presidente no es solo firmar papeles; es gestionar personas. El momento cumbre (y el más temido) es la Junta General. Si no la llevas bien preparada, puede convertirse en una batalla campal de 4 horas.

Aquí tienes la hoja de ruta para que las reuniones sean eficaces y para saber actuar cuando la convivencia falla.

1. La Junta General: Cómo evitar que dure 5 horas

La ley obliga a hacer una Junta Ordinaria al año (para aprobar cuentas). Pero el éxito depende de cómo la prepares antes de empezar.

La Convocatoria (El primer paso legal)

No basta con un WhatsApp. Debe ser formal.

• Plazo: Mínimo 6 días para la Ordinaria. Para las Extraordinarias, el tiempo suficiente para que todos se enteren (suele ser prudencial unos 3-4 días antes).
• Contenido Obligatorio: Día, hora, lugar y, sobre todo, el Orden del Día.

⚠️ El Truco Anti-Nulidad: Si un tema no está en el Orden del Día, NO SE PUEDE VOTAR. Solo se puede hablar de él en "Ruegos y Preguntas", pero no aprobar nada vinculante (ni una derrama, ni una obra). Si lo votáis, será nulo.

El desarrollo de la reunión

Tu misión como Presidente es ser el moderador, no el protagonista.

• No te posiciones: Mantén la neutralidad.
• Corta las divagaciones: "Vecino, eso es de otro tema, volvamos al punto 2".
• Votaciones Claras: Al votar, asegúrate de contar los votos (personas) y las cuotas (coeficientes).

2. El Acta: "Si no está escrito, no existe"

El Secretario (o el Administrador) redacta el acta, pero tú la firmas y eres responsable de su veracidad.

¿Qué debe incluir?

1. Los acuerdos tomados (literalmente: "Se aprueba X por mayoría de...").
2. Los propietarios que han votado a favor, en contra y abstenciones (vital para saber quién puede impugnar luego).

¿Qué NO debe incluir? No hace falta transcribir las discusiones palabra por palabra, ni los insultos, ni las opiniones personales. Solo los hechos y acuerdos.

Plazo: Tienes 10 días naturales para cerrar el acta con tu firma y enviarla a los vecinos. Si te retrasas meses, los acuerdos quedan en el limbo legal.

3. Conflictos Vecinales: Ruidos y Olores

Es inevitable. El vecino del 5º pone música a las 3 AM o hay un olor insoportable. ¿Qué haces tú?

El Procedimiento Legal (Art. 7.2 LPH)

No vayas a aporrear la puerta en pijama. Sigue estos pasos para tener fuerza:

1. Fase Amistosa: Habla con el vecino. Si no funciona, que el Administrador le envíe una notificación oficial neutra.
2. El Burofax (Requerimiento Fehaciente): Si persiste, envíale un Burofax requiriéndole el cese inmediato de la actividad bajo apercibimiento de acciones legales.
3. La Junta: Si sigue igual, la Junta debe votar para autorizar al Presidente a iniciar la Acción de Cesación judicial.
4. El Juez: Puede llegar a privar al propietario del uso de la vivienda hasta 3 años. (Sí, se puede echar a un propietario de su casa).

4. Dudas rápidas de Convivencia

• ¿Puedo prohibir el Aire Acondicionado en la fachada? El Presidente NO decide esto. Lo deciden los estatutos o la Junta. Generalmente requiere aprobación porque altera la estética.
• ¿Viviendas Turísticas (Airbnb)? Se pueden prohibir (o limitar) con una mayoría de 3/5 de propietarios y cuotas. Ver nuestra guía específica sobre Alquiler Turístico.
• ¿Puedo dimitir si estoy harto? No sin causa justificada. "Estar harto" no es una causa legal.

5. Tu mejor aliado: El Administrador de Fincas

Muchos presidentes ven al Administrador como un gasto ("para hacer 4 papeles"). Error. Es tu escudo legal.

• Él redacta las convocatorias (para que no te las anulen).
• Él se pelea con los morosos.
• Él busca los presupuestos y conoce la ley.

Si tu comunidad se "autogestiona" para ahorrar, prepárate para trabajar el triple y asumir el triple de riesgo.