Obras en casa: ¿Cuándo necesito permiso de la comunidad?

El ruido del taladro a las 8 de la mañana alerta a los vecinos: alguien está de obras. Inmediatamente el Presidente recibe llamadas: "¿Tienen permiso?".

Como propietario, tienes derecho a modificar tu piso, pero el Artículo 7 de la LPH pone límites claros. Aquí te explicamos cuándo necesitas votar en junta y cuándo basta con avisar.

La Regla General (Art. 7 LPH)

El propietario puede modificar los elementos arquitectónicos o servicios de su piso siempre que:

1. No menoscabe la seguridad del edificio.
2. No altere la estructura general o configuración exterior (fachada).
3. No perjudique los derechos de otro propietario.

En estos casos (obras menores interiores), NO necesitas permiso de la comunidad, pero SÍ tienes el deber de COMUNICARLO previamente al Presidente (por cortesía y para avisar de ruidos/escombros).

CASO 1: Obras que NO necesitan permiso (Solo comunicar)

• Reformas estéticas: Pintar, cambiar suelo, alicatar baño/cocina.
• Distribución interior: Tirar un tabique sencillo (no de carga) para unir salón y cocina.
• Cambio de instalaciones privativas: Cambiar tu caldera individual, tu cableado eléctrico o tus tuberías internas (desde la llave de paso).

CASO 2: Obras que SÍ necesitan permiso (Votación)

Si tocas un Elemento Común, necesitas acuerdo de la Junta. ¿Qué es elemento común? Fachada, muros de carga, forjados (suelo/techo), bajantes, vigas, cubierta, estética exterior.

A) Aire Acondicionado en Fachada

• Si los estatutos no lo prohíben expresamente, la jurisprudencia es flexible hoy día.
• Pero técnicamente altera la fachada. Lo ideal es pedir permiso para fijar el compresor.
• Consejo: Si ya hay 10 vecinos con aire puesto, no te lo pueden negar a ti (principio de igualdad).

B) Cerrar la Terraza

• Requiere: Acuerdo de 3/5 partes (antes unanimidad, ahora flexibilizado por eficiencia energética en algunos casos, pero mejor asegurar con 3/5 o Unanimidad si altera cuotas).
• Y Licencia Municipal: Ojo, la mayoría de ayuntamientos NO permiten aumentar volumen cerrando terrazas. Que la comunidad te deje no significa que sea legal urbanísticamente. El Ayuntamiento puede mandarte demolerlo años después (y lo hacen con drones).

C) Tirar un Muro de Carga

• PELIGRO TOTAL. Tocar un muro maestro pone en riesgo la estabilidad del edificio.
• Requiere: Proyecto de Arquitecto visado + Licencia de Obra Mayor + Unanimidad de la Comunidad (porque tocas estructura común).
• Si tiras un muro sin permiso, te arriesgas a una demanda millonaria y penal.

Horarios y Escombros

Aunque tengas permiso para la obra, debes cumplir las normas de convivencia:

• Horarios: Normalmente de Lunes a Viernes de 8:00 a 21:00 y Sábados de 9:00 a 14:00 (mira la ordenanza de tu ciudad). Domingos prohibido.
• Ascensor: Si lo usas para subir materiales, debes forrarlo con cartones y limpiarlo a diario. Si lo rayas, lo pagas.
• Escombros: Prohibido dejarlos en el portal o acera. Debes contratar sacos o contenedor autorizado.

Resumen

Ante la duda, pregunta al Administrador.

• ¿Es tabique de ladrillo fino? -> Tira (avisando).
• ¿Es muro gordo de hormigón? -> NI TOCARLO.
• ¿Se ve desde la calle? -> Pide permiso.