Estatutos vs Normas de Régimen Interno: Diferencias clave

En una comunidad de vecinos conviven dos tipos de "leyes". Unas están grabadas en piedra, requieren notario y unanimidad para cambiarse. Las otras son flexibles y se aprueban con una simple votación un jueves por la tarde. Confundirlas es el error número uno de los Presidentes novatos.

Aprende a distinguir entre Estatutos (la Constitución) y Normas de Régimen Interno (el Reglamento de Convivencia).

1. Los Estatutos (La Carta Magna)

Forman parte del Título Constitutivo de la propiedad. Definen los derechos y obligaciones fundamentales vinculados a la propiedad del inmueble.

Características Clave

• ¿Qué regulan?
  • La descripción del edificio.
  • Las Cuotas de Participación de cada piso.
  • El uso o destino de los pisos/locales (ej: prohibir actividades comerciales o turísticas).
  • La exoneración de gastos (ej: "los locales no pagan gastos de escalera ni ascensor").
• ¿Cómo se aprueban/modifican?
  • Requieren UNANIMIDAD (100%) de todos los propietarios (Art. 17.6 LPH).
  • Sí, basta un solo vecino en contra para bloquear el cambio.
• ¿Dónde están?
  • Inscritos en el Registro de la Propiedad.
• Eficacia frente a terceros:
  • Como están registrados, obligan a cualquier futuro comprador. Si compras un local y los estatutos prohíben poner un bar, no podrás ponerlo, aunque no lo supieras al comprar (deberías haber mirado el Registro).

2. Normas de Régimen Interno (La Convivencia)

Son reglas para regular "los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes" (Art. 6 LPH).

Características Clave

• ¿Qué regulan?
  • Horarios de apertura y cierre de la piscina.
  • Normas de uso del ascensor (ej: no subir muebles en mudanzas sin protección).
  • Prohibición de jugar al balón en los jardines.
  • Normas sobre tenencia de mascotas en zonas comunes (correa, bozal).
  • Color de los toldos o modelo de las ventanas (estética).
• ¿Cómo se aprueban/modifican?
  • Basta con MAYORÍA SIMPLE (Art. 17.7 LPH). Mitad más uno de los asistentes.
• ¿Dónde están?
  • En el Libro de Actas de la comunidad. No suelen ir al Registro.
• Limitaciones:
  • Las normas NO pueden ir contra la Ley ni contra los Estatutos.
  • Ejemplo: No puedes aprobar por norma interna que "el vecino del 5º pague el doble de comunidad". Eso afecta a la cuota (materia de Estatutos) y sería nulo.

Tabla Comparativa Rápida

| Característica | Estatutos | Normas Régimen Interno | | :--- | :--- | :--- | | Materia | Propiedad, Cuotas, Usos | Convivencia, Servicios, Horarios | | Mayoría para cambio | Unanimidad (100%) | Simple (50%+1) | | Registro Propiedad | Sí (Recomendado/Obligatorio) | No (Habitual) | | Formalidad | Escritura Pública Notarial | Acta de la Junta | | Coste de cambio | Alto (Notario + Registro) | Gratis (Redacción en acta) |

¿Dónde consigo los estatutos de mi finca?

Es la pregunta del millón.

1. Mira tu Escritura de Compraventa: A veces vienen transcritos al final.
2. Pídeselos al Administrador: Debería tenerlos digitalizados.
3. Registro de la Propiedad: Si nadie los tiene (comunidades muy antiguas de los años 60/70), cualquier propietario puede ir al Registro donde esté inscrita la finca y pedir una Nota Simple o certificación de los estatutos. Cuesta unos 10-20€.
   • Nota: Si no hay estatutos inscritos (pasa a veces), rige la Ley de Propiedad Horizontal pura y dura.