Guía de Obras en la Comunidad: Arquitectos, Contratos y Derramas

Rehabilitar la fachada, bajar el ascensor a cota cero o arreglar el tejado. Son los momentos más tensos de tu mandato porque implican tocar el bolsillo de los vecinos (derramas). Aquí te explicamos cómo gestionar una obra sin sorpresas.

1. ¿Qué se considera "Obra Mayor"?

No es cambiar una bombilla. Hablamos de alteraciones en la estructura, fachada, accesibilidad, seguridad o habitabilidad general.

La Regla de Oro: Si cambia la estética del edificio, tocas estructura o requiere Licencia Municipal de Obra Mayor, necesitas un proceso formal estricto.

2. El error número 1: Pedir presupuesto sin mediciones

Muchos presidentes llaman a 3 albañiles y les dicen: "Presupústame arreglar la fachada".

• El Albañil A presupuesta "picar y pintar".
• El Albañil B presupuesta "enfoscar con mortero hidrófugo".
• Resultado: Tienes 3 precios incomparables y una futura derrama por "imprevistos".

La Solución: Contrata primero a un Técnico

Antes de poner un ladrillo, necesitas contratar a un Arquitecto o Aparejador imparcial (que no sea de la constructora) para que haga:

1. Mediciones: Qué hay que hacer exactamente (m² de pintura, tipo de material, grosor del aislamiento).
2. El Proyecto: La hoja de ruta legal y técnica.
3. Dirección de Obra: Alguien que vigile que la constructora no te engañe y certifique que lo que se paga, se ha construido.

💰 Ojo al Dato: El arquitecto no es un gasto, es un ahorro. Evita que la constructora infle facturas a mitad de obra alegando que "eso no estaba incluido".

3. El Contrato con la Constructora: Tu escudo

Nunca aceptes un presupuesto firmado en una servilleta. Exige un contrato que incluya cláusulas de protección:

• Fecha de fin de obra y Penalizaciones: Cláusula vital. Ej: "100€ de penalización por cada día de retraso en la entrega".
• Retenciones de garantía: No pagues el 100% al acabar. Retén un 5% o 10% del total durante 6 meses o 1 año para asegurar que no salen vicios ocultos y que vendrán a arreglarlos.
• Seguridad Social: Exige los TC1 y TC2 de los obreros mes a mes. Si hay un accidente y no están asegurados, la comunidad (y tú como Presidente) sois responsables subsidiarios.

4. Derramas y Fondos

No empieces la obra sin dinero en la caja.

• La previsión: Se recomienda empezar a cobrar la derrama extra 3 o 4 meses antes de iniciar la obra para tener colchón.
• El Fondo de Reserva: La ley obliga a tener un fondo (mínimo 10% del presupuesto ordinario), pero para obras grandes, necesitarás aprobar una derrama específica en Junta.

5. Garantías Legales (Ley de Ordenación de la Edificación)

Si la obra queda mal, ¿quién paga? La LOE establece estos plazos de garantía obligatorios:

| Plazo | Qué cubre | Ejemplo | | :--- | :--- | :--- | | 10 Años | Daños Estructurales | Grietas en vigas, hundimiento de cimientos. | | 3 Años | Habitabilidad | Humedades, goteras, aislamiento acústico/térmico. | | 1 Año | Acabados | Pintura que se cae, baldosas sueltas, rodapiés. |

Si aparecen problemas, notifica burofax inmediatamente para interrumpir los plazos de prescripción.