Cómo prohibir los pisos turísticos (Airbnb) en tu comunidad

La proliferación de viviendas de uso turístico (VUT) ha cambiado la convivencia. Si no quieres que tu escalera parezca el hall de un hotel low-cost, la comunidad debe actuar rápido. La ley está (ahora sí) de vuestro lado.

El Cambio Legal: De Unanimidad a 3/5

Antes de 2019, para prohibir el alquiler turístico hacía falta cambiar los Estatutos por Unanimidad. Eso era imposible, porque el dueño del piso turístico votaba que NO y bloqueaba todo.

El Real Decreto-ley 7/2019 modificó la LPH (Art. 17.12) permitiendo que los acuerdos para limitar o condicionar el uso turístico se aprueben con el voto favorable de las 3/5 partes (60%) de propietarios y cuotas.

¿Limitar o Prohibir? (La Sentencia del Supremo)

Hubo dudas sobre si "limitar" incluía "prohibir totalmente". En 2024, el Tribunal Supremo sentenció que SÍ: las comunidades tienen potestad para prohibir el uso turístico mediante esa mayoría de 3/5, siempre que no sea con carácter retroactivo.

La Hoja de Ruta del Blindaje

Paso 1: La Junta Extraordinaria

Convocar con un punto claro: "Modificación de Estatutos para prohibición de uso de vivienda turística".

Paso 2: La Votación (Doble Mayoría de 3/5)

Necesitáis el 60% de los votos.

• Voto del Ausente: Se pueden sumar los votos de los vecinos que no fueron a la junta, si en 30 días tras notificarles el acta no se oponen.

Paso 3: Elevación a Público y Registro (CRUCIAL)

De nada sirve votar en un papel si no se inscribe.

• El Presidente debe ir al Notario con el acta y elevar el acuerdo a escritura pública.
• Llevar la escritura al Registro de la Propiedad.
• ¿Por qué? Para que afecte a terceros futuros. Si mañana alguien compra un piso para poner un Airbnb, al pedir la nota simple verá la prohibición y sabrá que no puede.

Preguntas Frecuentes

¿Qué pasa con los que ya tienen licencia? (Retroactividad)

La prohibición NO es retroactiva. Quien ya tenga su licencia legal concedida y esté operando ANTES de que inscribáis la prohibición en el Registro, mantiene su derecho. La prohibición afecta a las nuevas licencias. Por eso hay que darse prisa.

¿Podemos subirles la cuota?

Sí. El mismo artículo permite que, si no se prohíbe pero se permite, se acuerde un recargo en la cuota de comunidad de hasta el 20% para los pisos turísticos (para compensar el mayor uso de ascensor, limpieza, etc.).

Resumen

Si tu comunidad es residencial y queréis mantenerla así:

1. Convoca ya.
2. Consigue el 60%.
3. Corre al Registro. Cada día cuenta.