El Artículo 17 es la columna vertebral de la vida en comunidad. Define las reglas del juego democrático entre vecinos. Si la Ley de Propiedad Horizontal fuera un juego de mesa, este artículo sería el manual de instrucciones sobre cómo ganar la partida (aprobar un acuerdo).
A diferencia de la política nacional, aquí no siempre gana la mayoría simple (la mitad más uno). Dependiendo de la importancia del tema, la ley exige consensos más amplios.
Resumen Visual de Mayorías
Antes de entrar en el texto legal, este es el esquema rápido que todo Presidente debe conocer:
| Si quieres aprobar... | Necesitas... | ¿El que vota NO paga? | | :--- | :--- | :--- | | Estatutos / Título (Cambiar cuotas, segregaciones) | Unanimidad (100%) | Sí | | Portería / Vigilancia / Pisos Turísticos | 3/5 (60%) | Sí | | Mejoras Estéticas (Mármol, decoración) | 3/5 (60%) | No (si cuesta > 3 cuotas) | | Telecomunicaciones / Energía Solar | 1/3 (33%) | No (si no lo usa) | | Cuentas / Obras Necesarias / Cargos | Mayoría Simple | Sí | | Coche Eléctrico (Punto Recarga) | Ninguna (Solo comunicar) | Paga solo el usuario |
Texto Legal Explicado (Cláusula a Cláusula)
A continuación desglosamos el texto oficial de la Ley 49/1960 (actualizado a 2026), explicando qué significa cada apartado en la vida real.
1. Infraestructuras Comunes (1/3)
1. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación [...] o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
La comunidad no podrá repercutir el coste [...] sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso [...] podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado...
💡 Traducción: Se facilita la modernización tecnológica (Fibra óptica, parabólicas, Placas Solares). Solo hace falta que 1 de cada 3 vecinos diga que sí.
- La clave: Es un sistema "pay-per-use". Si votas EN CONTRA, no pagas la instalación, pero tampoco puedes enchufarte. Si en 2 años te arrepientes y quieres conectarte, tendrás que pagar tu parte con intereses ("actualizada").
2. Accesibilidad y Ascensores (Mayoría Simple)
2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1.b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas [...] y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
💡 Traducción: Instalar un ascensor o una rampa ya no requiere mayorías cualificadas. Basta con la Mayoría Simple (la mitad + 1).
- Importante: Si sale que SÍ, todos pagan, incluso los del bajo y los locales comerciales (salvo que los Estatutos digan explícitamente que los locales no pagan ascensor, y aun así es discutible en tribunales si es para accesibilidad).
- El límite del coste: Aquí NO aplica el límite de las 12 mensualidades del Art. 10. Si se vota en Junta, se paga cueste lo que cueste (aunque sea una derrama de 6.000€ por vecino).
3. Servicios Comunes y Arrendamientos (3/5)
3. El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble...
💡 Traducción: Para contratar (o despedir) al portero, poner seguridad o alquilar la vivienda del portero (ahora vacía), hace falta el 60% de apoyo (3/5).
- Matiz: Se refiere al servicio, no a la persona. Despedir a "Juan el portero" para contratar a "Pedro el portero" es un acto de administración (mayoría simple). Pero eliminar el servicio de portería para poner un videoportero requiere 3/5.
4. Mejoras No Necesarias (3/5 con derecho a NO pagar)
4. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios [...] se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos [...], no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.
💡 Traducción: Este es el apartado de los "lujos" o estética (ej: poner mármol de Carrara en el portal, espejos caros, piscina si no había).
- Se aprueba con 3/5.
- La protección del disidente: Si la obra es cara (cuesta más de 3 meses de comunidad), el que vota NO está exento de pagar.
- La paradoja: Si ponen mármol en el portal, el vecino que no paga lo pisará igual ("no puede privársele de la mejora"). La ley asume esto como un "mal menor" para proteger el bolsillo del vecino ahorrador ante caprichos de la mayoría.
5. Coche Eléctrico (Sin Votación)
5. La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, sólo requerirá la comunicación previa a la comunidad. El coste de dicha instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por el o los interesados directos en la misma.
💡 Traducción: No se vota. Solo se informa. El Presidente no puede prohibírtelo. Eso sí, pagas tú todo (instalación y luz).
6. Unanimidad (Estatutos)
6. Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.
💡 Traducción: Cualquier cosa que toque la "constitución" del edificio requiere el 100%. Ejemplos:
- Cambiar las cuotas de participación.
- Segregar un piso.
- Cerrar una terraza comunitaria para uso privado.
- Cambiar el uso de un local a vivienda (si los estatutos lo prohibían).
7. Mayoría Simple (El resto)
7. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
💡 Traducción: El cajón de sastre. Todo lo que no esté en los puntos anteriores va por mayoría simple.
- Aprobar cuentas.
- Nombrar Presidente.
- Obras de reparación necesaria (fontanería, tejado).
- Normas de Régimen Interno (horarios).
12. Pisos Turísticos (3/5)
12. El acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994 [...] de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios...
💡 Traducción: Introducido recientemente. Permite prohibir o limitar el alquiler vacacional (Airbnb) con una mayoría de 3/5 en lugar de unanimidad. También permite subirles la cuota de comunidad hasta un 20% extra.
8. El Voto del Ausente (La salvación)
8. [...] se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes [...] no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales.
💡 Importante: En los acuerdos de 3/5 y Unanimidad, el que no va a la Junta se considera que VOTA SÍ si no se queja en 30 días. Esto es vital porque conseguir unanimidad presencial es casi imposible.