¿Cómo echar a tu administrador de fincas? Guía legal para cesarlo sin miedo

¿Sientes que tu administrador "secuestra" la documentación de la comunidad? ¿Te da largas, no justifica gastos o, peor aún, sientes que trabaja en tu contra en lugar de ser tu mano derecha?

Muchos Presidentes aguantan una mala gestión durante años por miedo. Miedo a "qué pasará con los papeles", miedo a "si nos denuncia por el contrato" o simplemente por no saber cómo abordar el tema en la Junta. Tranquilo. No estás casado con él. La ley te ampara para cambiar de profesional si la confianza se ha roto. Aquí te explico cómo hacerlo sin pillarte los dedos.

La Respuesta Rápida

¿Cómo se echa a un administrador de fincas? Para cesar al administrador necesitas convocar una Junta de Propietarios (Ordinaria o Extraordinaria) e incluir el punto en el Orden del Día. El acuerdo se aprueba por mayoría simple de los asistentes (Art. 17.7 LPH). Si lo haces antes de que venza su año de contrato sin una "causa justa" demostrable, podría reclamar el cobro de los meses restantes, pero nunca puede negarse a entregar la documentación.

Los 3 Caminos para el Cambio

Según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), el cargo de administrador suele renovarse anualmente. Dependiendo de la urgencia que tengas, tienes dos estrategias:

Opción A: La Vía Pacífica (Junta Ordinaria)

Es la forma más limpia y gratuita.

• Cuándo: Esperas a la Junta anual obligatoria.
• El Truco: El cargo dura un año (salvo que los estatutos digan otra cosa). Simplemente, cuando llegue el punto de "Renovación de cargos", se vota NO renovar y se nombra a uno nuevo.
• Coste: Cero. Al terminar su mandato natural, no hay indemnización que valga.

Opción B: La Vía Urgente (Junta Extraordinaria)

Si la situación es insostenible (desfalcos, dejadez grave, urgencias no atendidas), no puedes esperar.

• Convocatoria: Como Presidente, convocas una Junta Extraordinaria.
• El Orden del Día (Vital): Debe aparecer explícitamente: "Cese del actual administrador y nombramiento del nuevo".
• El riesgo de la indemnización: Si lo echas a mitad de contrato, la jurisprudencia dice que el administrador podría reclamar los honorarios de los meses que faltan hasta cumplir el año.

Excepción: Si hay "Causa Justa" (negligencia grave probada, incumplimiento de deberes del Art. 20 LPH), no tiene derecho a indemnización. Pero ojo, tienes que poder demostrarlo muy bien.

Paso Crítico: La entrega de la documentación

Muchos administradores amenazan con: "Si no me pagáis todo, no os doy los papeles". ¡ESO ES ILEGAL!

El administrador es un mandatario. La documentación (facturas, libros de actas, contratos, llaves, claves bancarias) es propiedad de la Comunidad, no suya. Retenerla es un delito de apropiación indebida o coacciones. Debe entregarla en un plazo prudencial (normalmente 10-15 días) tras el cese.

El Consejo de Experto

Nunca saltes al vacío. El error número 1 de los Presidentes es cesar al administrador actual "en caliente" en una Junta bronca, sin tener un sustituto atado.

Mi recomendación: Busca y selecciona al nuevo administrador ANTES de convocar la Junta de cese. ¿Por qué?

1. El nuevo administrador te redactará correctamente la convocatoria y el Orden del Día para que no haya fallos legales impugnables.
2. El nuevo administrador se encargará del traspaso de papeles. Entre "colegas" saben cómo presionarse y hablar el mismo idioma para que la documentación llegue rápido. No te pelees tú, que lo haga el nuevo.

Preguntas Frecuentes (FAQ)

¿Qué mayoría necesito para echarlo?

Solo necesitas mayoría simple de los propietarios asistentes a la Junta (y que representen la mayoría de cuotas de participación). No hace falta unanimidad ni mayorías cualificadas.

¿Puede el administrador votar en contra de su propio despido si es propietario?

Si el administrador también es dueño de un piso en la finca, tiene derecho a voto como propietario. Sin embargo, éticamente es cuestionable, y si su voto es decisivo para bloquear su despido existiendo un conflicto de intereses, se podría impugnar judicialmente por abuso de derecho.

¿Qué hago si se niega a devolver las claves del banco?

Ve al banco inmediatamente con el Libro de Actas y el acta donde se nombra al nuevo Presidente o Administrador. El banco revocará sus permisos al instante. Después, envíale un Burofax exigiendo la documentación en 48 horas bajo amenaza de denuncia penal.