Vecinos morosos: Guía completa para recuperar la deuda (2026)

La morosidad es el problema número uno en las comunidades de propietarios. Cuando un vecino deja de pagar, el resto debe rascarse el bolsillo para cubrir su parte del ascensor, la luz o la limpieza. La sensación de injusticia es enorme, pero la ley ofrece herramientas muy potentes para cobrar... si se usan bien.

En esta guía analizamos qué puede hacer la comunidad (y qué es delito hacer) para recuperar el dinero, desde las vías amistosas hasta el embargo judicial.

FASE 1: Lo que NUNCA debes hacer (Líneas Rojas)

Antes de hablar de demandas, hay que evitar que el remedio sea peor que la enfermedad. Muchos presidentes, llevados por la ira, cometen delitos en su intento de cobro.

❌ El delito de Coacciones (Cortar suministros)

Es la tentación clásica: "Si no paga la comunidad, le cortamos el agua o la calefacción central". ¡ALTO! El Tribunal Supremo considera esto un delito de coacciones (Art. 172 Código Penal). Atenta contra la habitabilidad básica de la vivienda. Si lo hacéis, el moroso os denunciará por lo penal y ganará. Acabaréis pagándole una indemnización vosotros a él.

❌ El escarnio público (Protección de Datos)

Colocar un cartel en el ascensor o en la puerta de entrada que diga "EL VECINO DEL 4ºB ES UN MOROSO" vulnera la Ley de Protección de Datos y el Derecho al Honor. Multas de la AEPD pueden ser cuantiosas.

La Excepción Legal: Sí se puede publicar la deuda en el Tablón de Anuncios de la comunidad, pero SOLO si se ha intentado notificar al vecino personalmente y ha sido imposible (Art. 9.1.h LPH). Debe ser un acto de comunicación formal, no un intento de avergonzar.

FASE 2: Medidas de Presión Legal (Inmediatas)

1. Privación de Derecho a Voto

El moroso puede asistir a las Juntas, puede hablar y quejarse, pero NO PUEDE VOTAR (Art. 15.2 LPH).

• Requisito: En la convocatoria de la Junta debe figurar expresamente que "está privado del derecho de voto por no estar al corriente de pago".
• Efecto: Sus cuotas no se cuentan para las mayorías. Si hay 10 vecinos y 1 moroso, la unanimidad se calcula sobre los 9 que pagan.

2. Prohibición de uso de servicios no esenciales

Si los Estatutos lo permiten o se aprueba en Junta, se puede prohibir al moroso el uso de servicios "de lujo" o recreativos:

• Piscina.
• Pistas de pádel.
• Gimnasio comunitario.
• Nota: Nunca ascensor ni escalera (acceso a vivienda).

FASE 3: El Procedimiento Monitorio (La Vía Judicial)

La Ley de Propiedad Horizontal (Art. 21) diseña un proceso especial "exprés" para comunidades: el Juicio Monitorio. Es rápido y efectivo.

Paso 1: La Certificación de la Deuda

1. Se convoca una Junta. En el Orden del Día debe poner: "Liquidación de deuda del piso X y acuerdo para reclamación judicial".
2. La Junta aprueba el importe exacto.
3. El Secretario emite un Certificado de Deuda con el Visto Bueno del Presidente. Es vital que este documento esté perfecto.

Paso 2: El Requerimiento Previo (Burofax)

Antes de ir al juzgado, hay que enviar un Burofax con acuse de recibo y certificación de texto al deudor.

• Texto: "Le notificamos que la Junta ha certificado su deuda de X euros. Tiene un plazo de X días para pagar antes de iniciar acciones legales".
• Si no lo recoge, no pasa nada. La prueba del intento de entrega es válida para el juez.

Paso 3: Presentación en el Juzgado

Si no paga tras el Burofax, se presenta la petición inicial de Monitorio en el Juzgado de Primera Instancia del lugar de la finca.

¿Necesito Abogado y Procurador?

• Deuda < 2.000 €: NO es obligatorio. El Presidente puede firmar la demanda. (Aunque recomendamos asesoría para no fallar en la forma).
• Deuda > 2.000 €: SÍ es obligatorio abogado y procurador.

Paso 4: La respuesta del Juez

El juez da 20 días al moroso para:

1. Pagar: Fin del problema.
2. Oponerse: Dice "no debo eso". Entonces habrá juicio verbal.
3. No hacer nada: (Lo más común). El juez archiva el proceso y os da un "título ejecutivo". Significa que podéis pedir el embargo inmediato de sus cuentas, nómina o incluso el piso.

Preguntas Frecuentes

¿Podemos reclamarle los gastos de abogado?

Sí. La LPH dice que, si la comunidad gana el juicio monitorio, el moroso debe pagar las costas procesales (abogado y procurador), incluso si la deuda era menor de 2.000€ (esto es una excepción a la regla general de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

¿Qué pasa si el piso es de un banco?

El procedimiento es el mismo. Los bancos son lentos en pagar las comunidades de los pisos que embargan, pero acaban pagando porque quieren vender el piso "limpio". Reclama igual.

¿Hay intereses de demora?

Sí. Desde que se notifica la deuda, se devenga el interés legal del dinero, que se suma a la cantidad a reclamar.

Conclusión: No dejéis pasar el tiempo. Una deuda de 500€ se cobra fácil. Una de 10.000€ puede hacer quebrar la economía de la comunidad. En cuanto se deban 3 recibos, iniciad el protocolo.